Consejos para vender o alquilar un Inmueble

Preparándose para la Venta/Alquiler
Interpretando el Mercado
Determinando el Precio
Consiguiendo las Herramientas
Comunicando al Mercado
Atendiendo el Teléfono
Recibiendo a los Interesados
Negociando el Precio
Celebrando el Acuerdo

Preparándose para la Venta/Alquiler   
Para conseguir un mayor rendimiento en un breve plazo, generalmente resulta necesario efectuar una mínima inversión y dedicar un poco de su tiempo. A modo de ejemplo se puede decir que hay que aplicar una mano de pintura en algunas paredes, limpiar profundamente aquellos sectores que se han utilizan poco durante el año, realizar pequeñas reparaciones, etc, en pos de lavarle la cara a su propiedad. Piense seriamente antes de efectuar importantes inversiones. Salvo que sean absolutamente necesarias, éstas no siempre son recuperables.
Efectúe un análisis detenido, con ojos críticos y, de ser posible, simulando que usted es el comprador/locatario de su propio inmueble.
Algunos aspectos a considerar son:

• Presentar un jardín ordenado, con el pasto cortado y con las plantas en buen estado.
• Ordenar los distintos sectores de su propiedad, guardando lo innecesario, disponiendo los muebles de la forma más armónica posible y procurando que no le resten amplitud a los ambientes.
• Realizar una limpieza general (incluyendo ventanas), profundizando la tarea en baños y cocina.
• Limpiar las alfombras.
• Reparar desperfectos tales como manchas de humedad, goteras, problemas con cañerías, baldosas faltantes, parqué deteriorado, etc.

Interpretando el Mercado
Las circunstancias económicas por lo general influyen en el mercado inmobiliario. Factores como acceso al crédito, estabilidad monetaria, crecimiento de la economía, coadyuvan a generar condiciones propicias para realizar operaciones inmobiliarias. Un mercado comprador caracterizado por más compradores que vendedores, se distingue por precios en alza y ventas en corto plazo. Por el contrario, un mercado vendedor en donde hay más vendedores que compradores, está caracterizado por precios en baja y plazos más largos para realizar las operaciones. También hay que tener en cuenta factores de estacionalidad, que influyen en determinado tipo de operaciones, como en el caso de las casas de "fin de semana", que encuentran la mayor cantidad de interesados en las estaciones de primavera y verano.

Determinando el Precio
La fijación del precio es uno de los factores más importantes en la realización de una operación inmobiliaria. Es aconsejable imaginar un rango de precios de su propiedad y negociar dentro de ese rango. Ej: u$s 150.000 y u$s 135.000. Si el mercado se presenta como comprador el precio a solicitar debería fijarse dentro del valor más alto del rango, si por el contrario el mercado tiene las características de vendedor, la propiedad se debería ofertar dentro de los valores inferiores del rango. Fijar un precio excesivamente alto, bajo la presunción que los interesados van a realizar una contraoferta puede resultar erróneo, en muchos casos el comprador se inhibe de realizar una propuesta muy inferior al precio solicitado, o puede llegar a darse el caso en que la magnitud del precio lo haga desistir de la idea de ponerse en contacto con usted. En el caso en que tenga dudas sobre el precio a fijar, es aconsejable recurrir al asesoramiento de un tasador independiente.

Consiguiendo las Herramientas
Nuestro propósito es poner a su disposición las herramientas que lo ayudarán a concretar la venta/alquiler de su propiedad. En www.loshornoslp.com.ar usted podrá conseguir un Cartel de Venta adecuado, publicitar su propiedad en Internet con información completa, fotos y planos, etc. Todas estas herramientas lo acompañan en el camino hacia la venta/alquiler de su propiedad; el buen uso de las mismas lo ayudarán enormemente.

Comunicando al Mercado
Recuerde que resulta fundamental difundir correctamente su intención de vender/alquilar su inmueble, por lo tanto realice una campaña seria y completa de difusión con las herramientas que le acercamos. Usted puede tener a la venta una excelente propiedad, pero si el interesado adecuado no se entera, usted seguirá siendo el propietario de una excelente propiedad. Haga conocer a sus conocidos y amigos su intención de vender/alquilar su propiedad, estos canales informales son muchas veces muy útiles.

Atendiendo el Teléfono
A los interesados que se comunican por teléfono, pregúnteles el origen de su llamado, se pueden presentar diferentes casos, según tenga o no el propietario información acabada sobre su inmueble.
Un interesado luego de leer su aviso en www.loshornoslp.com.ar, habiendo visto fotos, planos y leído las especificaciones en su versión completa, ya se ha informado sobre todas las características de su propiedad; seguramente que si lo llama por teléfono es porque tiene un real interés en la misma, y su propósito es conocerla, por lo que es muy probable que la conversación sea breve y en pos de organizar una cita para conocer el inmueble.
En el caso en que el interesado sólo haya visto su cartel de venta, es muy probable que le solicite especificaciones sobre su inmueble, a los efectos de informarse acabadamente sobre sus características; para estos casos, le recomendamos tener a mano todos los datos de su inmueble y así poder informar con precisión.
No negocie el precio por teléfono con quien no ha visitado su inmueble. Si algún interesado le pregunta si el precio es negociable, respóndale que luego de que visiten su inmueble está dispuesto a escuchar ofertas razonables.
Si el interesado le solicita visitar su inmueble, previamente a conceder una entrevista le recomendamos que le requiera algunos datos tales como teléfono particular, nombre y apellido, etc. Por razones de seguridad puede resultar conveniente chequear este número en la guía telefónica.
Recuerde que cualquier llamado puede derivar en la venta/alquiler efectivo de su propiedad, por ello le recomendamos que a los interesados que se comunican telefónicamente les respondan exclusivamente las personas idóneas a tal fin (Ej: excluir niños, personal doméstico, etc).

Recibiendo a los Interesados
Tenga siempre su inmueble listo para ser mostrado previamente a recibir un interesado. El contacto visual es un factor de gran incidencia en la decisión del comprador/locatario. Arreglos florales, aromas agradables, limpieza, orden, etc. seguramente ayudarán a provocar una buena impresión. Si usted presenta su inmueble impecable en su exterior, cabe presumir que las partes internas no visibles (cañerías, instalaciones, etc.), también se encontrarían en buen estado.
A cada interesado entréguele una Carpeta con la descripción de su inmueble, fotos y planos. Esto le resultará sumamente útil al interesado, ya que lo liberará de efectuar molestas anotaciones mientras recorre su inmueble y, llegado el caso, transcurrido un tiempo podrá informarse con precisión sobre su inmueble sin ocasionar molestia alguna. Además, esta carpeta dará una imagen de prolijidad y seriedad por parte suya.
Preferentemente reciba a los interesados durante el día, ya que la luz diurna por lo general mejora el aspecto del inmueble. Además este procedimiento se compadece con las medidas mínimas de seguridad que usted debe tomar.
Guarde bajo llave pequeños objetos de valor durante las visitas de los interesados.

Negociando el Precio
Al momento de conversar con algún interesado sobre el precio de su propiedad, trate de mantener una postura segura y convincente.
Si le hacen una oferta demasiado baja, antes de rechazarla, pregunte los motivos de la misma, es probable que el comprador luego de un profundo estudio de mercado haya arribado al precio ofrecido, en tal caso el interesado le estará brindando información útil para que usted eventualmente razone nuevamente su precio.
Si le ofrecen un precio inferior al que usted publicó, pero se encuentra dentro del rango de precio pretendido por usted, puede resultar aconsejable efectuar una contraoferta a los efectos de partir la diferencia, y poder concretar la operación.
Pregunte siempre si la forma, condiciones y plazo de pago que el interesado piensa aplicar para abonarle el precio, se ajustan a sus pretensiones. Muchas veces, aunque el precio sea satisfactorio, estos factores no lo son.
Puede llegar a darse el caso en que el interesado en comprar su inmueble quiera pagarle en un plazo más prolongado al que usted tenía previsto. Pregunte las razones, las mismas pueden ser múltiples, Ej: el interesado no dispone del dinero suficiente ya que está esperando vender su propiedad (usted deberá decidir si corre el riesgo o no de esperarlo), el interesado quiere que termine el período escolar para cambiar los niños de colegio (puede resultar conveniente firmar un boleto de compraventa, con un anticipo importante).

Celebrando el Acuerdo
Si usted ha llegado a un acuerdo verbal con un interesado sobre el precio y las condiciones de venta de su inmueble, recuerde que para la traslación del dominio de su propiedad es necesaria la intervención de un Escribano Público, que por uso y costumbre es designado por el comprador. Es aconsejable que usted averigüe cuales serán los costos inherentes a la operación con este escribano (impuestos, sellado, honorarios, certificados, etc.), solicitando el presupuesto respectivo y chequeándolo de ser posible con un escribano público de su confianza.
Normalmente por distintas razones, la firma de la escritura sufre una demora que puede poner en peligro la concreción de la operación. Es por ello, que en la mayoría de los casos se celebra en la forma más inmediata posible al acuerdo verbal, un Boleto de Compraventa, en el cual se establecen los términos y condiciones de la operación y el comprador entrega una parte del precio en concepto de anticipo. En el eventual caso en que la firma del Boleto de Compraventa también sufra una demora, puede ser conveniente solicitar el pago de una seña en carácter de reserva del inmueble. Es aconsejable recurrir a asesoramiento legal a los efectos de la redacción del recibo de seña y del Boleto de Compraventa.
En el caso de un alquiler, el locatario debería presentarle un garante que sea propietario de un inmueble, lo que se acreditaría con la fotocopia de la respectiva escritura. Además, el locatario debería acreditar recursos suficientes para afrontar el pago mensual del alquiler, el que debería representar entre el 20% y 30% de su ingreso mensual. Se estila que el locatario a la firma del contrato de alquiler le entregue un mes de depósito para cubrir eventuales daños a la propiedad o su contenido, este depósito puede ser mayor, según sea el caso (Ej: alquiler con muebles incluidos). Recuerde que este depósito, finalizado el término del contrato de alquiler, y entregada la propiedad en buen estado, debe ser reintegrado al locatario. El inmueble le debe ser entregado con los pagos al día (impuestos, servicios, expensas). El pago del precio mensual del alquiler por lo general se efectúa por adelantado. Si bien la redacción de los contratos de alquiler en algunos casos obedecen a modelos pre-impresos, resulta aconsejable obtener asesoramiento legal al respecto.
Tome todos los recaudos que estime necesarios al momento de cobrar el precio de su inmueble. Realice la operación en un ambiente suficientemente seguro. Verifique, de ser posible, la legitimidad de los billetes utilizados. Si se traslada con el dinero hágalo debidamente acompañado y por medios de transporte seguros, etc.
Recuerde que usted está realizando un negocio jurídico con un bien registrable. Procure el asesoramiento legal adecuado.